Cartierul Tamisa

Certificatul de urbanism: ce, cat si unde construim (II)

Certificatul de urbanism: ce, cat si unde construim (II)Am promis că voi reveni asupra unor termeni mai dificil de înțeles din Certificatul de Urbanism, așa că mă voi ține de cuvânt.

 

Amenajarea teritoriului național al oricărei țări civilizate, administrarea și dezvoltarea coerentă a teritoriului, se face (după criterii complexe) cu ajutorul unor instrumente integrate. Rezultatul lor este o serie de planuri urbanistice, interdependente și corelate între ele, care detaliază soluția de administrare și dezvoltare teritorială de la general (la nivel național) pană la particular (la nivelul fiecărei parcele de teren).

 

Trebuie să știți că orice localitate (urbană sau rurală) are un plan general de organizare și dezvoltare (așa numitul PUG - Plan Urbanistic General), în care teritoriul său este împărțit în zone funcționale, cu o mulțime de parametri urbanistici predefiniți. Acest document se află în proprietatea primăriei. El este public și se actualizează la fiecare 10 ani (sau cel puțin așa ar trebui…). Mai mult decât atât,  reprezintă baza dezvoltării coerente a oricărei localități.

 

PUG-ul se detaliază (la nivel de sector/cartier) prin PUZ – Plan Urbanistic Zonal; acesta legiferează zone funcționale specifice, creează sau modifică cartiere, stabilește înălțimi de fronturi stradale, distanțe între clădiri (pe criterii de securitate și însorire naturală), creează străzi noi, definește lățimi de carosabil și trotuare, reguli de circulație, (re)amenajări de spații verzi și oglinzi de apă, etc și reprezintă mecanismul de previzionare/administrare/dezvoltare a zonei analizate.

 

La rândul lui, PUZ-ul sed etaliază până la nivel de parcelă prin PUD – Plan Urbanistic de Detaliu; acesta detaliază regulile de organizare urbană la nivelul fiecărei parcele, definește formele și imprejmuirile terenurilor, reglementează accesele pe teren, volumetriile și înălțimile clădirilor, aliniamentele construcțiilor față de limitele terenului precum și distanțele dintre ele în interiorul fiecărei parcele, stabilește soluțiile de amenajare exterioară a fiecărui teren.

 

Așa cum vă spuneam în articolul precedent, în Certificatul de Urbanism, pe pagina a doua (în zona marcată cu galben), primăria ne oferă informațiile tehnice referitoare la terenul dumneavoastră, prestabilite prin Regulamentele Locale de Urbanism de care am discutat mai înainte.

 

Să le luăm pe rând:

 

  1. Încadrarea în zona reglementată prin PUG(PUZ). Această informație ne spuneîn ce categorie urbanistică se încadrează terenul nostru și ce caracteristici generale are ea: funcțiuni sociale permise/permise cu restricții/interzise, regim de înălțime al clădirilor și configurarea lor generală, circulații și accese auto/pietonale etc.
  2.  
  1. POT - Procent de Ocupare al Terenului. Este un indicator urbanistic definit prin raportul dintre Suprafața Construită a clădirii și Suprafața Terenului. Ce înseamnă asta? Este o operație matematică simplă: [suma suprafețelor construite ale celor mai extinse nivele ale tuturor construcțiilor de pe teren]/[suprafața totală a terenului]. Atenție: este vorba despre suprafața tuturor clădirilor aflate pe teren, indiferent că sunt propuse sau existente! Rezultatul este exprimat în procente, ne spune care este acoperirea maximă permisă a terenului cu construcții și ne oferă informații despre suprafața maximă permisă a viitoarei cladiri.
  2.  
  1. CUT – Coeficient de Utilizare a Terenului. Este un indicator urbanistic definit prin raportul dintre Suprafața Desfășurată a clădirii și Suprafața Terenului. Asta ce mai înseamnă? Este tot o operație matematică simplă: [suma suprafețelor tuturor nivelelor supraterane ale tuturor construcțiilor de pe teren]/[suprafața totală a terenului]. Atenție: și aici este vorba despre suprafața tuturor clădirilor aflate pe teren, indiferent ca sunt noi sau vechi! Rezultatul ne spune care este gradulmaxim permis de utilizare a terenului. Suprafața construită(rezultată din POT)înmulțită cu valoarea impusă de CUT generează Suprafața Desfășurată maximă permisă a viitoarei construcții. Rezultatul raportului [S desf] / [S constr]reprezintă numărul maxim permis de nivele supraterane al viitoarei clădiri. Este bine de știut că, în cazul mansardelor, suprafața luată în calcul este 60% din suprafața reală a planșeului, restul fiind considerat spațiu inutilizabil.
  2.  
  1. Hmax = X.XX m (la cornișă). Acest indicator, exprimat în metri, ne spune care este înălțimea maximă permisă a viitoarei clădiri, măsurată de la nivelul suprafeței de acces în clădire (trotuar sau alee). Această înălțime generează cota superioară a parapetului terasei, respectiv cota de pornire a acoperișului viitoarei case.

 

Din același capitol obținem informații despre poziția și aliniamentul permis al clădirii pe teren, despre distanțele minime permise față de stradă (în general 5.00 m), față de limitele laterale ale terenului și față de spate. Distanțele laterale variază, în funcție de configurația ferestrelor clădirii propuse, între 0.90m și 3.00m.

 

În anumite situații, reglementate prin lege, la cererea dumneavoastră, primăria poate permite modificarea unora dintre parametrii amintiți mai sus. Acest lucru se poate face, de la caz la caz, în anumite limite, numai prin realizarea unui PUD (sau PUZ) prin care se instituie coeficienți (POT și/sau CUT) și reglementari urbanistice noi (distanțe față de vecinătăți, înălțimi, aliniamente stradale) pentru terenul dumneavoastră și/sau pentru zona înconjurătoare. Această lucrare, premergătoare proiectului casei dumneavoastră reprezintă un proiect distinct, tarifat separat, cu metodologii specifice de realizare. Proiectul casei se va putea face abia după aprobarea lui și intrarea în vigoare a noilor reguli urbanistice propuse prin el.

 

Sursa foto: opiniatimisoarei.ro

 

arh. Gabi Tomescu

 

ANSAMBLURI REZIDENȚIALE
Dezvoltator Imobiliar
CLĂDIRI DE BIROURI